编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福清市教育局

乙方：海纳物业服务集团有限公司

 

根据招标编号为[350181]KMJ[GK]2021004的福清市教育局机关物业管理采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰肆拾玖万玖仟柒佰元整（￥1499700.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (30) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市福清市福清市教育局；

4.3交付条件： 符合采购人要求，通过采购人验收。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

福清市教育局位于福清市音西街道景观大道，占地面积约4000平方米，总建筑面积14123平方米，其中地上13层，建筑面积10002平方米，主要用途为会议室、办公室、档案室、消防监控室、食堂等；地下2层，建筑面积4121平方米，主要为设备房、停车位、人防功能区等。用地面积上，除建筑物用地外，其他用地为道路、停车场、绿地、消防通道等。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 严格按照招标要求。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

。

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

2022年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。。

10、违约责任

10.1因乙方原因造成合同无法按时签订，视为乙方违约，乙方应当支付相当于投标保证金金额的违约金；乙方违约对甲方造成的损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。 10.2在签定合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，乙方应当支付相当于投标保证金金额的违约金，乙方违约对甲方造成的损失的，需另行支付相应的赔偿。 10.3因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 10.4若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方保留更换乙方的权利，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

           

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1物业服务总体要求： （1）物业管理区设有固定的物业管理机构，实行综合管理服务。 （2）乙方应接受甲方制定的各种规章制度，并根据项目管理的需要建立各种规范化管理制度、工作流程、考核制度及其他相关的工作制度。 （3）做好物业移交接管验收工作，保管和建立本项目完整的档案，辖区内物业档案资料齐全，应用计算机等现代化管理手段。 （4）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或者岗位证书，身体健康、无传染性疾病、无刑事违法或处分犯罪记录，具有较强的组织、协调和决策能力，能接受晚间值班工作。其中项目负责人必须常驻福清市教育局，且要求具备3年以上保洁和安防服务经验。 （5）物业人员统一着装，佩带标志，应熟悉物业情况和本岗位的责任，身体健康、文明敬业、服务意识强、服务态度好。人员的使用须报采购方认定备案。 （6）对甲方急事，分紧急程度，要求物业服务人员在15分钟内到现场并及时解决问题。在日常工作中采购方提出的问题和建议一般不超过4小时解决或解答，比较复杂问题，1天内予以解决。 （7）遇有重大活动、检查等情况，乙方要服从甲方统一安排。 14.2人员配置 14.2.1具体人员及岗位要求 岗位 人数 岗位职责 物业经理 1 1、45岁以下，高中以上学历，具有3年以上物业管理经验。全面负责物业日常管理工作（包括但不限于保安、保洁、绿化、工程、消监控管理等）。 2、着装整齐，做好机关内会议、用餐、来访接待时的茶水准备、倒茶、清理等。按要求完成会场布置、会议保障、会场清理。 3、不设专人，由乙方统筹安排。 4、具有消防设施操作经验的。 保安员 6 1、55岁以下，初中以上学历，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，具有相关技能等级资格上岗证。机关范围内24小时值班巡逻，进出人员、车辆登记、引导工作，保护大楼内办公、财产安全，维护好环境安全秩序。 2、每天24小时值班，每天3班，每班至少需要2个（含2人）以上。 兼职大堂接待员 1、负责机关工作时间来访人员接待、电梯门开启、大堂花卉养护、收发报纸书刊信件等。 2、不设专人，由保安员兼任。 消防监控员 2 1、安防、消防监控中心设备的操作、监控录像资料的调阅与日常维护。定期巡检消防设备、监控设备、空调设备，每月至少一次对消防、监控和空调设备进行检修 2、需24小时值班，每班至少需要一人，含持消防部门颁发的上岗证。 水电工 1 1、上班时间在岗，其余时间待命，持证上岗，具备大楼配备设备操作技能，熟悉水电设施如电房、发电机房等设备维护、保养，网络、电话等维护。 2、专职。 保洁员 3 1、大楼及附属设施地面、门厅、楼道、过道、卫生间、会议室绿化保养（含浇水和修剪）等，每天随时保洁。同时做到随时随清洁，保持大楼内整洁干净。外围随时清扫，保持环境整洁。 2、50岁以下，能够吃苦耐劳，要求配备保密意识强、责任心强的保洁员负责委局领导办公室等重要场所的保洁工作。 3、机关工作时间内，必须至少有1名保洁员在岗待命。 消防维保 0 1、由具备消防维保资质的乙方或由乙方委托具备国家承认的正式消防维保资质的公司提供消防维保服务，维保人员应熟练掌握各种消防设备性能和操作流程，每月维保次数不少于2次，负责对招标方消防系统全部设备定期进行维护和保养，确保不出消防安全事故。 2、不设专人，由乙方负责。 合计 13 14.2.2、乙方拟投入本项目的物业主任（项目负责人）及其他人员（指物业主任外的人员）在本项目服务期限内更换需经甲方备案同意，被更换的人员必须在新人员配齐且熟悉岗位后方可离岗。 14.3物业服务标准要求 14.3.1、房屋及其配套设施的管理要求。 （1）保证建筑物外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。 （2）保证辖区内无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。 （3）办公楼及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅、地下车库、公共场所等无随意堆放杂物和占用现象。 （4）办公楼完好率达100%，并坚持办公楼修缮制度，保持对业主提出的办公楼小修、急修及时率达到98%以上，维修质量达100%合格。 （5）保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所、建筑小品、雕塑等完好无损。 （6）保证路灯、通道照明等公共照明设施完好，使用正常完好率达100%。 （7）房屋及公用设施、设备的档案或保持资料完好、存放有序，查阅方便。 （8）大楼内的所有照明（包括大厅、会议室、办公室、走廓、通道、卫生间、楼梯间、电梯间、室外普通灯泡等）灯具更换材料费用由甲方负责。 （9）接到急修通知10分钟到达现场，及时维修。 14.3.2、安保管理要求： （1）保安人员必须持证着装上岗，做好出入人员、车辆管理，机关大楼区域安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。夜间值班不能睡觉，实行坐班制。 （2）认真执行门卫规章制度，做好值班记录。 （3）夜间及公休日值班时，按要求加强对大楼巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生，对巡查过程中发现的问题要做好记录，由物业负责人及时向投标方报告。按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，发生问题应及时处置并向分管负责人汇报情况。 （4）随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，无关人员不得进入车场或接近车辆，发现异常情况及时处理并上报；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违章行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持机关内部的道路畅通无阻。 （5）大楼内所有区域和大楼外部区域由保安负责监视和控制。该项服务每周7天，每天24小时，并做好记录， 防止和预防任何危及生命财产安全的行为，维护办公场所正常的秩序，预防和打击各种犯罪行为，确保工作人员及相关人员的安全、财产及附属设施不受人为损坏，创建一个良好的办公环境。 （6）主要工作职责： （6.1）消防监控、安防监控：实施24小时监控、值守，发现异常情况及时报告处置。 （6.2）遇紧急与特殊情况随时配合相关部门做好各项防范工作（如防汛、消防等工作）； （6.3）设立应急救助预案，实行救助。 （6.4）保持畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，功能完好。 14.3.3、清洁卫生与绿化养护管理要求：公共环境卫生。包括：电梯、走廊通道、楼梯、扶手、大厅、玻璃门、广场、地下车库、地面停车场、公共洗手间、会议室、会场，垃圾的收集、清运，定期消毒、灭鼠、水池清洗、清理化粪池等。具体如下： （1）垃圾桶：每日清洗1次并套上垃圾袋,摆放指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。 （2）楼道地面：地面每日清拖1次，办公楼一楼大厅每日清拖2次，每隔3小时巡扫1次 ；做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净 , 无污迹污印 ,无积水 , 条线清晰。 （3）公共墙面：内墙面每周清洁1次；做到天棚、墙角每周除尘 , 除蜘蛛网。墙面光亮无污染、印迹；凹凸处无明显灰尘 ,无蜘蛛网；墙面目视光亮、整洁。 （4）委局领导办公场所:每日保洁一次(文件柜内、抽屉等不在保洁范围内)，桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；窗户内侧每月擦拭一次。 （5）卫生间：每天清拖2次，更换垃圾篓的垃圾袋；用清洁剂清洗。做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面光洁明亮、室内挂置卫生球。 （6）会议室、接待室、休息室、活动室、保密室、值班室等公共场所：每次会前、会后，接待前、接待后，上班前、下班后及时进行卫生保洁，桌椅、茶几、沙发无明显尘土、污渍；地面无明显尘土、杂物；窗户内侧每月擦拭一次；值班室、保密室床上用品及时更换，并负责清洗晒干。 （7）玻璃外墙：每年清洗1次，做到墙面光亮、整洁。 （8）楼梯扶手：每日用清洁毛巾擦拭1次，做到无尘、无明显污染。 （9）楼梯梯级：每天清拖1次,每月冲洗1次。做到目视干净无垃圾 ,无杂物 ,无明显污迹。 （10）工作牌、标：每周清洗擦拭1次，做到目视无明显积尘，无破损。 （11）绿地：每日清扫1次，做到草坪目视干净，无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等。 （12）环境道路：每日清扫1次，每隔 2 小时巡扫1次，做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 （13）公共环境墙面每月彻底擦拭1次，做到目视整洁，无乱张贴 ,无乱涂画和破损。 （14）化粪池每年清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。 （15）阴井每季清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。 （16）生活水池每年清洗4次。 （17）虫害消杀：每年春、夏、秋各消杀1次，做到楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。 （18）电梯保洁要求：电梯轿厢每天拖扫1次，全天保洁。电梯轿厢的常用地毯必须每天更换，每月进行一次全面清洗；其他非常用地毯每周定时吸尘，每季度一次全面清洗。 （19）大楼外的绿化、植被、花卉、树木修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害。 14.3.4、设备的日常管理和维护要求 （1）应配备与设备相适应的各类专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗。 （2）建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。 （3）负责配电设备、维护、保养和巡视检查记录并建档保存，设备房、配电房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。配电房设备要保证99%完好率，一旦出现故障要立即维修，确保24小时供电。 （4）电梯、中央空调各种安全检查、审核证件齐全，一旦出现故障及时提出维修、保养。 （5）负责背景音乐、广播、闭路电视、录像节目的管理和维护。 （6）对应急备用发电机，保证可随时启动并有完善的管理和运行制度。 （7）建立用水、供水管理制度，积极协助甲方做好节能减排工作，安排合理的用水和节水计划。 （8）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好。 （9）负责设备维修和年检（如电梯、高低压配电、中央空调、发电机组、水泵及消防系统等）以及中央空调水处理系统的管理与维修，该项费用由业主负责。 14.3.5、会务接待管理要求 （1）服务人员接到通知后，应妥善安排，尽量利用工余时间，紧急情况时应暂停手头工作，简单清理一下个人卫生，按照通知内容，认真做好机关内会议、用餐、来访接待时的茶水准备、倒茶及清理等工作，会后茶具应当天清理消毒，摆放整齐。 （2）注意自己的仪表，穿好工作服，于会议、接待开始前15分钟将茶水准备到位。人员到场后，应举止大方的为他们递上茶水，并及时添加茶水。结束后，应及时收拾、清理一遍，所有设备恢复原状，如果桌面、地面较脏，应及时清理，将灯、空调、窗户关好。 （3）服务工作要细致周到，做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。 14.3.6、大堂接待工作内容及服务要求 （1）认真遵守机关规章制度，不得擅离职守，着装整齐，注意个人卫生，面带微笑，做好来访人员的接待、咨询、指引、电梯开启等工作。 （2）做好报刊、文件、信件等的收发，及时将报刊文件分发到各办公室，并做好大堂绿化植物的养护。 14.3.7、消防维保工作内容及服务要求 （1）消防维保必须由取得消防技术服务机构资质的单位进行，投标方若不具备消防维保资质的，可委托具备消防维保资质的单位进行维保。 （2）消防维保应每半个月进行一次，维保人员应认真负责，对全部消防设施均应维保，不得偷工减料，马虎大意，同时适时提供消防部门认可的消防检测报告。应拟定消防灭火应急预案和消防疏散示意图，根据维保情况，向招标方提出合理性建议及全年维保方案。 （3）消防部门对我局进行消防安全检查时，若需要维保单位在场配合，投标方必须确保维保单位派员到场，相关消防材料需要维保单位用印时，投标方必须负责材料用印工作。 （4）负责对机关消防自动报警系统、感烟报警系统、消防水喷淋系统（包括消防管道、喷淋管道）、消防栓系统等所有消防系统的检测维保，及时清洗过脏的探测器，减免误报现象发生，确保无火灾隐患。对机房、档案库房等重要部位应重点维保。 （5）因消防维保工作不认真、疏忽大意造成机关消防安全事故的，投标方承担赔偿责任。 14.3.8、物业管理其他问题的说明 （1）乙方根据物业管理法规与甲方签订物业管理委托合同，实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 （2）物业委托管理期限为3年。在合同执行期内，甲方将对乙方进行考核评议，如考核评议不合格，招标方有权即时终止合同，并追究相关责任。 （3）甲方将为乙方提供场所作为办公室、小仓库等物业管理用房。 （4）在合同执行期间，乙方须接受有关行业主管部门和甲方的考评、监管。 （5）本项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将项目转包，甲方有权对违者终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 （6）委托管理项目中的房屋及公共设备的维修、环境绿化、摆花、节日布置以及公共配套设施设备年度维修养费、年检费由甲方与维护单位签订合同后交乙方组织实施。 （7）日常维修的项目和所需的材料、配件应详细列明，维修材料、配件等物品由甲方负责。 （8）保密守则：乙方负责对其管理的员工进行经常性保密和安全宣传教育，把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿管理工作全过程。认真遵守保密管理规定，做到不该知道的秘密文件不看，不该说的秘密不说，不该问的不问，不该去的地方不去。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。不得了解或外传大楼内部设施和办公等情况。遵守业主有关安全、卫生管理的规章制度。不得随意在办公区喧哗，不得携带易燃易爆物品进出，不得随意使用业主电话谈论与物业工作无关的事。物业管理人员应着装佩胸牌出入大楼，未经同意不得擅自进入各办公室。乙方应加强所有物业工作人员的安全教育，若发生任何安全事故，由乙方负全责。 （9）物业服务人员最低配备需求 本项目最低应配备13人的物业管理人员，岗位根据“招标内容及要求” 配备。 14.3.9、物业服务考核方法：采用现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等方式监督检查。依据事实和效益，客观评价，奖惩挂钩。 （1）物业化服务考核指标： 1.1制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达 85 %以上。 1.2办公楼及公共配套设施、设备完好率95%以上。 1.3治安案件案发率为零，无任何重大事故（以是否受到行政主管部门处罚为准）发生。 1.4环境卫生、消杀、绿化达标率为 95%。 1.5消防管理通过政府规定，年检完好率100%。 1.6维修工程质量合格率99%。 1.7道路、车场完好率95%。 1.8化粪池、雨水井、污水井完好率95%。 1.9管理人员专业培训合格率100%。 1.10人力配备、管理人员配备等各种技术服务标准不低于招标文件的要求。 （2）物业化服务考核方法：在合同执行期间，甲方将会同有关部门，不定期地对乙方的履约情况进行检查考评。若发现有未履约或未完全履约情形，第一次将予以警告，并限期整改；第二次将视未履约或未完全履约的具体情形，酌情在年物业管理费的10%内扣减相关款项；累次未履约或未完全履约，甲方扣减相关款项目并有权终止合同。检查考评的具体内容如下： 2.1人员检查考评：安防、消控、监控等各岗位必须按招标投标及合同和政府主管部门规定严格值班，履行岗位职责，不可低于招标方的要求配备人员。确因人员临时变动而短期缺编，缺编数不可超过2人，缺编人员应在5天内补齐，且缺编期间必须安排相应人员负责缺编人员的岗位职责；缺编超过5天不能补齐，按缺编人员岗位、缺编数量、缺编时间和日工资等情况进行计算，从物业管理费中扣减，由此给招标方造成的其他损失，完全由乙方承担所有损失费用。 2.2责任检查考评： ①综合管理责任：乙方应经常按照相关规定加强自检巡查，提高警惕，确保管理范围内所有财物和人身安全。因乙方失职造成管理范围内业主户内、员工财物被盗、人身伤害，经相关部门确认是乙方责任的，由乙方赔偿经济损失。 ②设备管理责任：乙方应加强对管理范围内所有设备的使用和保养，严格按照相关设备的使用说明书进行操作、管理及养护，确保设备正常运行。对操作和养护不当或其他原因造成的损坏损失负一切责任。造成重大损失的，按有关部门确定的损失多少，乙方需全额无条件赔偿损失，招标方有权终止合同。 ③车辆管理责任：负责对管理范围内所有地面和地下各停车场所的管理，对本单位公务用车和私家车的安全管理。建立本单位公务用车、私家车牌照和变动情况管理登记册，实行车辆出入登记管理、车辆进出核准等多管齐下的切实有效的管理机制，确保以上车辆的安全。未经核准的外来车辆一律不得出入管理范围内的任何场所。若因管理不善造成车辆失窃或受损，中标服务单位应承担相应的赔偿责任。 ④保洁管理责任：服务单位必须达到保洁服务要求，若检查不合格，扣减中标服务单位月物业管理费的10%；每月若有两次以上对保洁服务的投诉，经招标方提出警告仍未及时有效解决的，可扣减中标服务单位月物业管理费的10%；若因管理范围内清洁服务质量不达标而受到有关部门（爱卫、环卫、市容、街道办事处等单位）处罚的，其中所需的罚款全部由乙方承担。 ⑤绿化养护管理责任：乙方应做好绿化管理工作，若未达到管理服务要求，扣减中标服务单位月物业管理费的5%；如因乙方管理、养护不善或没有及时采取避免可遇见自然灾害的措施，由此造成乔木、灌木、草坪苗木等损失，由乙方负责补种或照价赔偿损失。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 付款方式：合同生效后甲方待财政局预算到账后分36个月支付，在次月最后一日前经验收合格后向乙方支付上月物业服务费，1至35期每个支付期次支付金额为：肆万壹仟伍佰肆拾壹元陆角玖分(￥41541.69元)，第36期支付金额为肆万伍仟柒佰肆拾元捌角伍分（￥45740.85元），物业服务费采用转账付款方式，乙方须向甲方提供国家规定的税务发票。 单位银行账户为：海纳物业服务集团有限公司福清市分公司 纳税识别号：91350181MA32WB4C28 开户行：中国建设银行股份有限公司福清分行 账号：35050161810700002590 。